Anasayfa / Genel / Ecrimisil Hakkında Sayıştay Bulgusu

Ecrimisil Hakkında Sayıştay Bulgusu

Ecrimisilin Olağan Bir Taşınmaz Yönetim Usulü Haline Gelmesi

TESPİT VE MEVZUAT:

2020 yılı içerisinde İdare envanterine kayıtlı xxx adet taşınmaz ecrimisil tahsil edilmek suretiyle kullandırılmıştır. Bu durum, Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü ile İdare envanter kayıtları esas alındığında, İdarenin mülkiyetinde veya tasarrufunda bulun an taşınmazlarının en az %10’unun kiralama ihalesi düzenlenmeksizin ecrimisil usulüyle yönetildiği ve bu yönetim şeklinin devamlılık arz ettiği anlamına gelmektedir.

Taşınmaz yönetiminde ecrimisil usulünün yaygın kullanılmasına bağlı olarak aşağıda belirtilen hatalı uygulamalar ortaya çıkmıştır:

  1. a) İdare Taşınmazlarının Kira Süresinin İhaleye Çıkılmaksızın Uzatılması

İdarenin bazı taşınmazları, kira süresi bitmesine rağmen yeniden kiralama ihalesi yapılmadan ecrimisil ve/veya kira bedeli alınarak kullandırılmakta ve bu şekilde taşınmazların kira süreleri uzatılmaktadır.

5393 sayılı Belediye Kanunu’nun 18’inci maddesinde: Taşınmaz mal alımına, satımına, takasına, tahsisine, tahsis şeklinin değiştirilmesine veya tahsisli bir taşınmazın kamu hizmetinde ihtiyaç duyulmaması hâlinde tahsisin kaldırılmasına; üç yıldan fazla kiralanmasına ve süresi otuz yılı geçmemek kaydıyla bunlar üzerinde sınırlı aynî hak tesisine karar vermenin belediye meclisinin görev ve yetkileri arasında olduğu;

Kanun’un 34’üncü maddesinde ise: Taşınmaz mal satımına, trampasına ve tahsisine ilişkin meclis kararlarını uygulamanın; süresi üç yılı geçmemek üzere taşınmaz kiralanmasına karar vermenin belediye encümeninin görev ve yetkileri arasında olduğu; Hüküm altın alınmıştır.

2886 sayılı Devlet İ hale Kanunu’nun “Kapsam” başlıklı 1’inci maddesinde; genel bütçeye dâhil dairelerle katma bütçeli idarelerin, özel idare ve belediyelerin alım, satım, hizmet, yapım, kira, trampa, mülkiyetin gayri ayni hak tesisi ve taşıma işlerinin bu Kanun’da yazılı hükümlere göre yürütüleceği ifade edilmiştir.

2886 sayılı Kanun’un “Ecrimisil ve Tahliye” başlıklı 75’inci maddesinde ise; “ Devletin özel mülkiyetinde veya hüküm ve tasarrufu altında bulunan taşınmaz malları ve Vakıflar Genel Müdürlüğü ile idare ve temsil ettiği mazbut vakıflara ait taşınmaz malların, gerçek ve tüzelkişilerce işgali üzerine, fuzuli şagilden, bu Kanunun 9 uncu maddesindeki yerlerden sorulmak suretiyle, idareden taşınmaz ve değerleme konusunda işin ehli veya uzmanı üç kişiden oluşan komisyonca te spit tarihinden geriye doğru beş yılı geçmemek üzere tespit ve takdir edilecek ecrimisil istenir. Ecrimisil talep edilebilmesi için, Hazinenin işgalden dolayı bir zarara uğramış olması gerekmez ve fuzuli şagilin kusuru aranmaz. … Kira sözleşmesinin bitim tarihinden itibaren, işgalin devam etmesi halinde, sözleşmede hüküm varsa ona göre hareket edilir. Aksi halde ecrimisil alınır. İşgal edilen taşınmaz mal, idarenin talebi üzerine, bulunduğu yer mülkiye amirince en geç 15 gün içinde tahliye ettirilerek, idareye teslim edilir.” denilmektedir.

Diğer yandan, 5393 sayılı Kanun’un 15’inci maddesinde, 2886 sayılı Kanun’un 75’inci maddesi hükümlerinin belediye taşınmazları hakkında da uygulanacağı belirtildiğinden; İdare taşınmazlarının işgalli kullanılmasından dolayı ecrimisil alınması ve işgal edilmiş taşınmazların tahliyesi için bahsi geçen 75’inci madde hükümlerinin uygulanması gerekmektedir. Bununla birlikte, 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunun Uygulama alanı başlıklı 339’uncu maddesinde; “ Kamu kurum ve kuruluşlarının, hangi usul ve esaslar içinde olursa olsun yaptıkları bütün kira sözleşmelerine de bu hükümler uygulanır ” hükmü yer almaktadır. Mezkur Kanunun Konut ve çatılı işyeri kiralarında sözleşmenin sona ermesi başlıklı 347’nci maddesinde bildirim yoluyla sözleşmenin sona erdirilmesi şu şekilde düzenlenmiştir;

“Konut ve çatılı işyeri kiralarında kiracı, belirli süreli sözleşmelerin süresinin bitiminden en az onbeş gün önce bildirimde bulunmadıkça, sözleşme aynı koşullarla bir yıl için uzatılmış sayılır. Kiraya v eren, sözleşme süresinin bitimine dayanarak sözleşmeyi sona erdiremez. Ancak, on yıllık uzama süresi sonunda kiraya veren, bu süreyi izleyen her uzama yılının bitiminden en az üç ay önce bildirimde bulunmak koşuluyla, herhangi bir sebep göstermeksizin sözleşmeye son verebilir. Belirsiz süreli kira sözleşmelerinde, kiracı her zaman, kiraya veren ise kiranın başlangıcından on yıl geçtikten sonra, genel hükümlere göre fesih bildirimiyle sözleşmeyi sona erdirebilirler.

Genel hükümlere göre fesih hakkının kullanılabileceği durumlarda sözleşmeyi, kiraya veren kiracı veya sona erdirebilir.”

Yukarıda belirtilen yasal düzenlemeye göre, kira süresi biten taşınmazlar için yeniden kiralama ihalesine çıkılması yasal bir zorunluluktur. Kira süresi sonunda kiracının tahliye edilmemesi sonucunda taşınmaz üzerindeki kiracı işgalci durumuna düşmekte, işgal süresince bir tazminat olarak ecrimisil alınması ve taşınmazın tahliyesi için ilgili mülki amire talepte bulunulması gerekmektedir. Kira süresi biten kiracılar için ecrimi sil alınmak suretiyle kiracılık ilişkilerinin devam ettirilmesi ve bu yöntemin olağan hale getirilmesi mevzuat hükümlerine açıkça aykırıdır.

İdarenin taşınmaz işlemlerinin incelenmesi neticesinde; bazı taşınmazların kira süresinin bitmesine rağmen yeniden kiralama ihalesi yapılmadığı, söz konusu taşınmazlar için ecrimisil ve/veya kira bedeli alınarak kullandırılmaya devam edildiği ve bu şekilde kira süresinin uzatıldığı; kiralama süresi on yıllık uzama süresini aşan taşınmaz kiralama sözleşmelerinin de borçlar kanunu hükümlerince feshedilmediği tespit edilmiştir. Yukarıda yer alan denetim tespiti sonrasında, İdare tarafından; bulgu konusu hususa katılınmakla birlikte, 2886 sayılı Kanunun 51/g maddesi uyarınca pazarlık usulü ile belediyelerin kiralama yapabilmesi halinde, ecrimisile konu olan özel işletmelerin kiralamaya dönüştürülmesinin mümkün olabileceği şerhi düşülmüştür.

Ayrıca, İdare tarafından; kiraya verilen taşınmazlarda fiili kullanıcı olan mevcut kiracıların yıllar içerisinde yatırım yaptıkları ve m arkalar oluşturdukları, bu taşınmazların yeniden ihale edilebilmesi için mevcut kiracıların tahliye edilmesi gerekeceği, bazı taşınmazda meri imar planlarına göre yeniden yapı yapılmasının mümkün olamayacağı, uzun süreli kiralama dosyalarında 2886 sayılı Kanun uyarınca devir yapıldığı ve devir alınan yerlerde de yeni kiracılar tarafından ciddi maliyetli yatırımlar ve halk arasında “hava parası” olarak adlandırılan ve İdare bilgisi dışında gerçekleştirilen ödemelerin yapıldığı, bu sebeple 2886 sayılı Kanun’un 51’inci maddesinin (g) bendi uyarınca ihale yapılabilmesinin faydalı olacağı ifade edilmiştir.

Netice olarak, kira süresi biten taşınmazlar mevzuatında belirtilen şekliyle yeniden ihale suretiyle kiraya verilmeli ve kiraya verilen taşınmazların kiracılar ı ile kira sözleşmesi yapılmalı, bu suretle ecrimisilin kiralama yöntemine ve olağan bir taşınmaz yönetim şekline dönüştürülmesinin önüne geçilmelidir.

  1. b) İdare Taşınmazını İşgal Edenlerin Tahliye Edilmemesi

İdarenin mülkiyetinde veya hüküm ve tasarrufu altın da bulunan taşınmazlara ilişkin envanter kayıtlarının sistematik bir kaydının bulunmaması ve ilgili birimlerce taşınmaz yönetimi ve denetiminin eksiksiz bir şekilde yapılamaması gibi sebeplerle, Belediyenin mülkiyetinde veya hüküm ve tasarrufu altında bulunan taşınmazlar yıllar itibariyle işgalli kullanılmış, belirli periyotlarla taşınmazlar üzerindeki işgalcilerden ecrimisil alınmış, ancak işgalcilerin tahliyesi yoluna gidilmeyerek ecrimisil tahsil edilmesi bir kiralama yöntemine dönüşmüştür.

Daha önce belirtildiği üzere, 5393 sayılı Kanun’un 15’inci maddesinde; 2886 sayılı Kanun’un 75’inci maddesi hükümlerinin belediye taşınmazları hakkında da uygulanacağı hüküm altına alınmıştır. 2886 sayılı Kanun’un 75’inci maddesinde; bu maddede belirtilen taşınmazların gerçek ve tüzelkişilerce işgali üzerine, fuzuli şagilden, tespit tarihinden geriye doğru beş yılı geçmemek üzere tespit ve takdir edilecek ecrimisilin, idarenin zarara uğramış olması gerekmeksizin ve fuzuli şagilin kusuru aranmaksızın istenebileceği hüküm altına alınmıştır. Yine aynı maddede; işgal edilen taşınmaz malın idarenin talebi üzerine, bulunduğu yer mülkiye amirince en geç 15 gün içinde tahliye ettirilerek idareye teslim edileceği vurgulanmıştır. Ayrıca bu maddede; işgal tazminatı olarak alınan ecrimisil ve tahliye süreçlerinin eşanlı yürütülmesi öngörülmektedir.

Hazine Taşınmazlarının İdaresi Hakkında Yönetmelik’te ecrimisil; taşınmazın idarenin izni dışında gerçek veya tüzel kişilerce işgal veya tasarruf edilmesi sebebiyle, idarenin bir zarara uğrayıp uğramadığına veya işgalcinin kusurlu olup olmadığına bakılmaksızın idarece talep edilen tazminat olarak tanımlanmıştır. Bu sebeple ecrimisilin konusu olan işgal, tarafların karşılıklı ve birbirine uygun iradeleri ile kurduğu kira sözleşmesine benzet ilmemeli, niteliği itibarıyla haksız bir eylem sayılmalı, dolayısıyla geçmişe ilişkin bir işlem olarak değerlendirilmelidir.

SONUÇ:

Yukarıda yer alan denetim tespiti sonrasında, İdare tarafından; taşınmazları doğrudan işgal edenlerin tahliye edilmemesi hususunda, pandemi koşulları göz önünde bulundurularak işlemlerin başlatıldığı ifade edilmiştir. Bu doğrultuda, bazı işgalcilerin tahliye edilerek kira ihalesine çıkıldığı belirtilmiş; bu duruma örnek olarak, Beşiktaş Meydanında bulunan işgalci büfelerin çevre ve yol düzenlemesi kapsamında tahliye edilmesi ve Büyükçekmece sahilinde bulunan bazı işgalci büfelerin çevre düzenleme projesi kapsamında tahliye edilmesi verilmiştir.

Netice olarak, İdarenin mülkiyetindeki taşınmazların mevzuatında belirtilen şekilde ihale yapılarak kiraya verilmesi ve fuzuli şagillerin tahliyesinin sağlanması gerekmektedir.

Hakkında belediye

Check Also

BELEDİYE SINIRLARI GENELGESİ

BELEDİYE SINIRLARI GENELGESİ İÇİN AŞAĞIDAKİ LİNKİ TIKLAYINIZ   BELEDİYE SINIRLARI GENELGESİ PDF  

Bir yanıt yazın

E-posta adresiniz yayınlanmayacak. Gerekli alanlar * ile işaretlenmişlerdir